Heiße Sommertage und stark aufgeheizte Wohnungen machen Klimaanlagen auch in deutschen Mehrfamilienhäusern zunehmend interessant. Gerade bei Eigentumswohnungen führt der Einbau eines Split-Klimageräts jedoch häufig zu Diskussionen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Mit seinem Urteil vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25) hat der Bundesgerichtshof die Rechte von Wohnungseigentümern deutlich gestärkt: Grundsätzlich kann ein Wohnungseigentümer unter den Voraussetzungen des § 20 WEG verlangen, dass ihm der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon durch Beschluss gestattet wird. Eine pauschale Ablehnung durch die Eigentümergemeinschaft ist damit nicht ohne Weiteres möglich.
Ausgangspunkt des Rechtsstreits war eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin. Die Eigentümer einer Wohnung wollten auf ihrem Balkon ein Split-Klimagerät installieren. Dafür sollte unter anderem die gemeinschaftliche Außenfassade durchbohrt werden.
Die Eigentümerversammlung lehnte den entsprechenden Antrag im Dezember 2023 ab. Nachdem das Amtsgericht die anschließende Klage zunächst zurückgewiesen hatte, gab das Landgericht Berlin II den Eigentümern Recht und ersetzte den fehlenden Gestattungsbeschluss.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ging dagegen in Revision – ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts.
Bei einem fest installierten Split-Klimagerät befinden sich Innen- und Außeneinheit an unterschiedlichen Stellen. Für die Leitungen ist regelmäßig ein Durchbruch durch die Außenwand erforderlich.
Da die Fassade zum Gemeinschaftseigentum gehört, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG. Diese darf nicht einfach eigenmächtig vorgenommen werden, sondern benötigt grundsätzlich einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft.
Das neue BGH-Urteil bedeutet deshalb ausdrücklich nicht, dass Wohnungseigentümer künftig ohne Zustimmung eine Klimaanlage installieren dürfen.
Entscheidend ist § 20 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz. Danach kann ein Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, sofern die Rechte anderer Eigentümer dadurch nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Der BGH stellte nun klar, dass bei einem marktüblichen Klima-Splitgerät grundsätzlich ein solcher Gestattungsanspruch bestehen kann.
Im konkreten Fall sah das Gericht keine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung durch die geplante Anbringung des Geräts. Zudem befand sich das nächste Schlafzimmerfenster mehrere Meter von dem vorgesehenen Standort des Außengeräts entfernt. Nach Ansicht des Gerichts lagen daher keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür vor, dass bereits die Installation andere Eigentümer erheblich beeinträchtigen würde.
Besonders interessant ist die Entscheidung hinsichtlich möglicher Geräuschbelastungen.
Die Eigentümergemeinschaft hatte unter anderem argumentiert, dass der spätere Betrieb der Klimaanlage zu Geräuschen und damit zu Nachteilen für andere Wohnungen führen könne.
Nach Auffassung des BGH reicht eine solche Befürchtung jedoch regelmäßig nicht aus, um bereits die Installation zu verhindern. Entscheidend ist zunächst die bauliche Veränderung selbst. Auswirkungen, die möglicherweise erst bei der späteren Nutzung entstehen, müssen grundsätzlich getrennt betrachtet werden.
Diese Linie hatte der Bundesgerichtshof bereits in einem Urteil vom 28. März 2025 (Az. V ZR 105/24) vertreten. Auch dort stellte das Gericht fest, dass bei der Beurteilung einer baulichen Veränderung grundsätzlich die direkten Auswirkungen der Installation und nicht hypothetische Folgen der späteren Nutzung maßgeblich sind.
Eine Ausnahme kann bestehen, wenn schon vor dem Einbau praktisch feststeht, dass der Betrieb zwangsläufig zu einer erheblichen beziehungsweise unbilligen Beeinträchtigung anderer Eigentümer führen wird.
Die Genehmigung des Einbaus bedeutet nicht, dass ein Eigentümer seine Klimaanlage anschließend uneingeschränkt betreiben darf.
Entstehen tatsächlich unzulässige Geräuschimmissionen, können sich daraus weiterhin Abwehr- beziehungsweise Unterlassungsansprüche ergeben. Als Orientierung können dabei unter anderem die Richtwerte der TA Lärm herangezogen werden.
Der BGH weist allerdings darauf hin, dass bei einer späteren Störung eine vollständige Stilllegung der Anlage in aller Regel nicht verlangt werden kann. Häufig kommen zunächst zeitliche Nutzungsbeschränkungen oder andere Maßnahmen zur Reduzierung der Beeinträchtigung in Betracht. Denkbar sind beispielsweise zeitliche Beschränkungen des Betriebs. Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann bei Bedarf entsprechende Nutzungsregelungen in der Hausordnung festlegen.
Das Urteil ist auch für Eigentümergemeinschaften in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet von Bedeutung. Gerade Dachgeschosswohnungen oder Wohnungen mit großen Fensterflächen können sich im Sommer stark aufheizen. Der Wunsch nach einer fest installierten Klimatisierung dürfte deshalb bei vielen Eigentümern künftig eine größere Rolle spielen.
Wer eine Split-Klimaanlage installieren möchte, sollte dennoch strukturiert vorgehen:
Eine eigenmächtige Installation ist trotz des aktuellen Urteils nicht empfehlenswert. Denn der BGH stärkt zwar den Anspruch auf Gestattung, hebt die Beschlusspflicht für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum jedoch nicht auf.
Auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann eine fest installierte Klimaanlage zunehmend relevant sein. Insbesondere bei Dachgeschosswohnungen oder stark sonnenexponierten Wohnungen kann eine fachgerecht installierte Kühlung ein Ausstattungsmerkmal darstellen, das für Kaufinteressenten attraktiv ist.
Wichtig ist jedoch, dass die Installation rechtlich sauber dokumentiert wurde. Beim Verkauf sollten deshalb vorhandene Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, technische Unterlagen und gegebenenfalls festgelegte Nutzungsbedingungen vorliegen.
Fehlt die erforderliche Genehmigung, kann dagegen Klärungsbedarf entstehen. Käufer und deren Berater können bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum genau prüfen, ob die erforderlichen Beschlüsse vorhanden sind.
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