Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz hat der Gesetzgeber die Vorgaben für Heizungen und energetische Maßnahmen grundlegend neu ausgerichtet. Die Reform wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; die wesentlichen Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Sie löst zentrale Vorgaben des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes ab und eröffnet Eigentümern wieder mehr Entscheidungsspielraum bei der Wahl ihrer Heiztechnik.
Gerade für Immobilienbesitzer in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet stellt sich nun die Frage: Welche Heizung darf künftig eingebaut werden, welche Kosten sind zu erwarten und welchen Einfluss haben die Änderungen auf den Wert oder den Verkauf einer Immobilie?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, ist die aktuelle gesetzliche Grundlage für die energetischen Anforderungen an Gebäude und die Modernisierung der Wärmeversorgung. Politisch wird es häufig als Nachfolger des bisherigen „Heizungsgesetzes“ bezeichnet.
Mit der Neuregelung werden zentrale Vorgaben des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes neu gefasst. Beim Einbau einer neuen Heizung setzt das Gesetz nun stärker auf Technologieoffenheit und die individuelle Entscheidung des Eigentümers.
Die nationalen Klimaschutzziele bleiben dennoch bestehen. Deshalb werden fossile Heizsysteme zwar nicht grundsätzlich verboten, ihr Betrieb soll aber schrittweise auf klimaneutrale Brennstoffe umgestellt werden.
Die wohl wichtigste Änderung betrifft die bisherige 65-Prozent-Vorgabe. Mit der Neuregelung entfällt die bisher im Gebäudeenergiegesetz vorgesehene 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen. Eigentümer erhalten dadurch deutlich mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik.
Eigentümer können damit grundsätzlich wieder zwischen unterschiedlichen Systemen wählen. Dazu gehören beispielsweise:
Die Entscheidung sollte dennoch nicht allein danach getroffen werden, welche Technik aktuell gesetzlich zulässig ist. Entscheidend sind auch die langfristigen Betriebs- und Brennstoffkosten, der energetische Zustand des Gebäudes und die voraussichtliche Wärmeversorgung am jeweiligen Standort.
Bestehende Gas- und Ölheizungen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben werden. Auch beim Austausch einer Heizungsanlage können sich Eigentümer weiterhin für eine mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betriebene Anlage entscheiden. Für solche neu eingebauten Anlagen gelten jedoch die gesetzlichen Vorgaben zu den künftig einzusetzenden Brennstoffen.
Allerdings bedeutet die Zulässigkeit einer Gas- oder Ölheizung nicht automatisch, dass diese Lösung langfristig wirtschaftlich ist. Neben steigenden CO₂-Kosten können künftig höhere Preise für klimaneutrale oder biogene Brennstoffe entstehen.
Eigentümer sollten deshalb vor einem Heizungstausch prüfen, ob das gewählte System auch über die nächsten 15 bis 20 Jahre sinnvoll betrieben werden kann. Bei älteren Bestandsimmobilien kann beispielsweise eine Kombination aus energetischen Maßnahmen, einer angepassten Heiztechnik und gegebenenfalls einem späteren Anschluss an ein Wärmenetz wirtschaftlicher sein als eine isolierte Einzelentscheidung.
Wer nach dem 29. Juli 2026 in einem bestehenden Gebäude eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss sich auf schrittweise steigende Anforderungen an die eingesetzten Brennstoffe einstellen. Ab dem 1. Januar 2029 müssen mindestens zehn Prozent, ab dem 1. Januar 2030 mindestens 15 Prozent, ab dem 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent und ab dem 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent der mit der Anlage bereitgestellten Wärme aus den gesetzlich vorgesehenen klimafreundlicheren Brennstoffen erzeugt werden. Diese stufenweise Entwicklung wird häufig als „Biotreppe“ bezeichnet.
Für die Gebäudewärme ist ab 2045 eine vollständige Umstellung der in Verkehr gebrachten Brennstoffe auf klimaneutrale Brennstoffe vorgesehen. Die konkrete Grüngas- und Grünheizölquote wird jedoch erst in einem weiteren Gesetz geregelt, das die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 vorlegen muss.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz enthält außerdem neue Regelungen zur Kostenverteilung bei vermieteten Immobilien. Sie sollen verhindern, dass Vermieter eine vergleichsweise günstige fossile Heizung einbauen, während die Mieter später sämtliche höheren Brennstoff-, Netz- und CO₂-Kosten tragen müssen.
Bei neu eingebauten fossilen Heizungen sollen Vermieter deshalb stärker an bestimmten laufenden Mehrkosten beteiligt werden. Die neue 50/50-Regel gilt nicht pauschal für alle fossil beheizten Mietwohnungen. Sie betrifft insbesondere Heizungsanlagen nach § 43 GModG. Bei solchen Anlagen tragen Vermieter und Mieter ab 1. Januar 2028 jeweils zur Hälfte die betreffenden Gas-Netzentgelte und CO₂-Kosten. Ab 2029 werden auch die Kosten des gesetzlich vorgeschriebenen Brennstoffanteils hälftig geteilt – allerdings derzeit nur hinsichtlich eines Anteils von maximal 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs.
Das Gesetz enthält außerdem eine eng begrenzte Härtefallregelung für Vermieter. Ihre Voraussetzungen sind komplex und hängen unter anderem von der Zahl der vermieteten Wohnungen, der Miethöhe, der Energieeffizienz des Gebäudes und der Einstufung des örtlichen Wohnungsmarktes ab. Für Frankfurt als derzeit angespannten Wohnungsmarkt gelten besonders enge Voraussetzungen.
Vermieter in Frankfurt sollten die Kostenverteilung daher vor dem Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung besonders sorgfältig prüfen. Gerade in Mehrfamilienhäusern können sich aus einer zunächst günstigen Investition langfristige Belastungen ergeben.
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude bleibt bestehen. Gefördert werden weiterhin unter anderem klimafreundliche Heizungen und energetische Sanierungsmaßnahmen. Die Bedingungen wurden jedoch zum 21. Juli 2026 angepasst.
Zu den wichtigsten Änderungen gehören:
Für Anträge, die bis einschließlich 20. Juli 2026 zu den bisherigen Förderbedingungen gestellt wurden, gelten Übergangsregelungen. Bereits erteilte Zusagen bleiben bestehen. Noch nicht zugesagte Anträge werden nach den bisherigen Bedingungen geprüft, sofern die Fördervoraussetzungen zum Zeitpunkt der Antragstellung erfüllt waren.
Da Förderbedingungen angepasst werden können und die Förderung unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel steht, sollte die Förderfähigkeit immer vor Beauftragung und Maßnahmenbeginn anhand der jeweils aktuellen Förderbedingungen geprüft werden. Ein Rechtsanspruch auf die Förderung besteht grundsätzlich nicht.
Für Immobilien in Frankfurt ist neben dem Bundesgesetz vor allem die kommunale Wärmeplanung relevant. Die fachliche Erarbeitung des Frankfurter Wärmeplans ist abgeschlossen; der Magistrat hat die kommunale Wärmeplanung am 7. August 2026 beschlossen. Die abschließende Entscheidung der Stadtverordnetenversammlung ist derzeit für den 1. Oktober 2026 vorgesehen. Der Wärmeplan bildet die strategische Grundlage dafür, in welchen Gebieten künftig insbesondere Wärmenetze, dezentrale Heizlösungen oder andere Versorgungsformen vorgesehen sein können.
Über das Frankfurter Wärmeportal können Eigentümer auf Quartiersebene nachvollziehen, welche Versorgungsart nach dem aktuellen Planungsstand für ihr Umfeld vorgesehen ist. Die Angaben ersetzen jedoch keine gebäudebezogene technische Prüfung und stellen noch keine verbindliche Anschlusszusage für ein einzelnes Grundstück dar.
Vor einer größeren Heizungsinvestition sollten daher mindestens folgende Punkte geklärt werden:
Energetische Merkmale beeinflussen Kaufentscheidungen zunehmend. Kaufinteressenten achten nicht nur auf die Energieeffizienzklasse, sondern auch auf das Alter der Heizungsanlage, den Energieträger und den absehbaren Modernisierungsbedarf.
Die neue gesetzliche Wahlfreiheit kann Eigentümer zunächst entlasten. Sie beseitigt jedoch nicht die wirtschaftlichen Risiken einer technisch oder energetisch ungünstigen Immobilie. Eine veraltete Heizung, hohe Verbrauchswerte oder eine ungeklärte künftige Wärmeversorgung können weiterhin Einfluss auf die Finanzierungsbereitschaft, die Nachfrage und den erzielbaren Kaufpreis haben.
Bei der Bewertung und Vermarktung sollten daher transparent dargestellt werden:
Eine professionelle Einordnung kann dazu beitragen, pauschale Abschläge zu vermeiden und Kaufinteressenten eine belastbare Entscheidungsgrundlage zu geben.
Stand: 12. August 2026. Die Angaben dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung dar. Gesetzliche Vorgaben, Förderbedingungen und kommunale Planungen können sich ändern. Vor konkreten Investitionsentscheidungen sollten die jeweils aktuellen gesetzlichen und technischen Rahmenbedingungen geprüft werden.
